| Недвижимость в Испании |
|
|
|
|
|
Полезная информация
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Юг и Юго-запад Испании
|
|
|
|
|
|
|
|
Север Испании
|
|
|
|
Острова
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
| Процедура покупки |
Процедура покупки недвижимости в каждой стране имеет свои особенности. Поэтому во имя избежания неприятностей очень важно знать условия проведения и оформления сделок купли-продажи в государстве, на территории которого находится интересующее вас жильё.
В этой статье мы рассмотрим процесс покупки, установленный в Испании.
«Знать правила все-таки лучше, чем их не знать»
Hе будем описывать процесс поиска недвижимости, потому как это личное дело каждого из нас и каждый ищет как хочет, может или ему позволяют, поэтому давайте представим, что объект вы уже нашли и решились на покупку. Теперь предстоит сделать следующие шаги:
Шаг 1.
Для того, чтобы быть уверенным, что недвижимость снята с продажи и зарезервирована за вами, вам нужно внести залоговую сумму, при этом подписывается Преконтракт, подтверждающий факт внесения вами задаточной суммы. По истечении некоторого времени, если ни одна из сторон не изменила своего мнения купить или продать, подписывается Контракт, в котором указываются намерения Сторон, оговаривается цена, форма оплаты, сроки и прочие условия, связанные с куплей-продажей.
- Для новостроек задаточная сумма обычно составляет 6.000 € (без учета НДС). Если покупка недвижимости в Испании производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от полной цены сделки.
- Период между внесением задатка и подписанием контракта обычно не больше 30 дней.
- Хотя в обоих случаях по обоюдной договоренности сторон сумма задатка и срок между Преконтактом и подписанием самого Контракта может варьироваться.
- Оплата производится банковским чеком или наличными. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.
- Контракт, как и внесение залоговой суммы, является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.
Кроме указания намерений и условий купли-продажи, Контракт, как и Преконтракт, служит основанием для получения:
ШАГ 2. Получение N.I.E. "a efectos económicos" (идентификационный номер иностранца) в местной полиции. И открытие банковского счета в одном из испанских банков.
- Без этих двух обязательных реквизитов, иностранные граждане не имеют право на покупку недвижимости на территории Испании.
- N.I.E. “a efectos económicos” не дает право на проживание, ни на работу в Испании.
- Оформление N.I.E. “a efectos económicos&rdquo займет от нескольких дней, до максимум месяца, в зависимости от выбранного региона.
Между тем оформляются другие, необходимые для покупки, документы:
Для вторичного жилья:
1. Эскритура публика (Купчая). Проверяется наличие регистра данной недвижимости в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности.
- По местным законам, любой вид недвижимости на территории Испании должен быть зарегистрирован в Регистре Собственности, где записана точная информация о том, кто на данный момент является владельцем недвижимости и подробная информация о характеристиках этой недвижимости. А также наличие возможной задолженности владельца или отсутствие таковой. Этот Документ, с отметкой о регистрации в Государственном Регистре Собственности называется «Escritura publica de compraventa»(Эскритура публика).
- Право на продажу недвижимости, по испанским законам, имеет только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев, либо опять же, нотариально заверенная доверенность, подписанная всеми числящимися владельцами данной недвижимости. Обычно право продажи доверяется агентствам, которые имеют соответствующую лицензию, дающую им право на совершение подобных актов. Каждая фирма или агентство также имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о нём справки.
2. Нота Симпле. Перед оформлением покупки запрашивается выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом - Nota Simple (Нота Симпле).
3. Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом,
так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Для новостроек:
Если это покупка недвижимости в Испании на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство - Declaración de obra nueva. И зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.
- Если это покупка недвижимости в Испании с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.
ШАГ 3. Когда готовы все документы, назначается день окончательного оформления купли-продажи - Escritura puacute;blica de compraventa -которое производится в присутствии испанского нотариуса.
- Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую недвижимость в Испании. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи.
Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем, и в Escritura puacute;blica de compraventa вносится ваше имя, как владельца данной недвижимости.
- Существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, в последнее время банки предоставляют максимум 50 % от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания.
- Если приобретаемое новое жилье находится в стадии строительства, то график оплаты зависит от темпов ввода объекта в строй. И обычно каждая строительная фирма устанавливает свою форму оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании контракта в размере от 20 до 40% от общей стоимости объекта недвижимости и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании Эскритуры (купчей) и вручении ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Тем не менее о сумме первоначального платежа, сроках и формах окончательной оплаты можно прийти в взаимному соглашению.
ШАГ 4. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре Cобственности Испании. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев по истечении которых Покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.
- Войдя во владение недвижимостью, вы должны перевести все счета за воду, электричество, коммунальные услуги и т.д. на свое имя, и указать номер расчетного счета, с которого будут оплачиваться периодические фактуры за данный вид услуг.
- Для большей уверенности можно застраховать приобретенную недвижимость в страховых компаниях Испании. В некоторых случаях в оплату коммунальных услуг входит страховка ущерба, причиненного зданию, но ни в коем случае ни лицам, там проживающим, ни их имуществу.
|
|
